地产项目总：我唯一的职责 就是「搞定一切」

地产八卦女说

我的一篇老文，非常经典。最近又火了，想着周末，就重新发一下。

文：地产八卦女

我是项目总，我的职责就是「搞定一切」

关于专业

提起自己的项目总工作，大家都觉得这是个“全能型”人才，应该专业有术啊。比如前期、成本、设计、销售、物业等，特别是工程，过去80%的项目总都来自工程，因此业界有云：不懂工程，干不了项目总

然而有时却并非如此，比如某国企数十个城市公司，其中业绩表现最好的项目总，竟然是干审计出身的。

大家有可能会说，审计出身？兄弟我至少还干过这么多年营销/工程，我还干不过一个做审计的吗？有可能真是。

其实很多地产朋友把项目总这个身份抬得太高了，认为谁能爬到这个位置谁的专业能力就一定非常强。

曾有朋友问我这样一个问题：

“是做一个房地产项目的总经理难，还是说做一个省的省长难？”

“相对来说的话，还是做省长更难吧。”

“那么，这些省长之前的职务是什么？”

很显然，省长之前可能是一个正厅级或者副部级，主要负责一个省的某一板块具体事务，比如民政、公安、经济等等。

既然负责一省全部事务的省长都能由之前只负责某一板块事务的厅局级干部担任，那么项目总呢？

所以从这方面说，拼专业知识，你作为项目总不可能在各个方面都精通，最终还是要倚重专业的部门主管，比如成本经理、工程师等等。

但是，你虽不需要掌控所有细节，但一定要知道这里面的逻辑因果。“凡事略懂一点，生活会更好一些”，你心里没点B数，怎么对外面充老大？

实际上，只有你的老板和你自己知道，作为项目总，你的核心能力，是在专业上打打酱油，侧重搞定人心！

嘿，你还真别看不过去。其实打酱油也不是那么容易的，通过与项目各方的沟通协调达到风险最小化利益最大化，这才是项目总的核心竞争力。

下属们常抱怨「领导什么都不懂」，他说这话的时候，其实潜意识里认为你这个项目总是要力挽狂澜的。

实际上，从结果导向看，你就是负责给集团搞定指标的：一个是净利润指标，另一个是内部收益率指标。

你的使命不是造房子卖房子，而是在确保公司投资安全的情况下获得合理回报。

所以从分工上看，你的主要任务还是平衡和控制，特别是进度管控。毕竟质量，成本啥的，可操作性很强；材料，合同啥的，现在都是统一招标，项目总插手意义不大；只有进度，来不及就是来不及。

所以开会追进度，不要让一个延误的事项留在表面，到底卡在哪里，缺什么资源，谁在负责，有什么计划追上进度，时间节点等等，这个是项目总的主要工作。

而要平衡和控制好项目，管理和沟通、协调（搞定人心）是核心，技术、专业方面粗疏一点也不要紧，交给专业部门即可，项目总要做的是资源整合，高效利用，控制开发风险。

关于搞定

刚才说到项目总的核心技能在于搞定，那么，你怎么搞定呢？

对于中层的管理者，如工程经理，当然是搞定本专业的事情。

你作为项目总，公司一二把手，不可能还把专业技能凌驾于组织效能之上，否则整个组织必然会出问题。

因此，作为项目总，你必须搞定这三方面的关系：

1、搞定你的领导

说句不好听的话，搞定领导、多要授权和资源是一个项目总很重要的能力。

虽然你很有才华，就像漆黑夜里的一只萤火虫，但是项目做成狗屎还是黄金，就看你能否找公司领导要到授权、能否把公司批下来的资源协调分配好。

领导是什么？你不搞定他，他一不给你授权，二不给你资源，就会让你生不如死。

在实际工作中，因为项目总和最高层分别处在不同的位置，资源和信息其实是很不对称的。只要能多配资源和授权，哪怕死皮赖脸，你也要该哭就哭，为了项目，节操算个屁。

2、搞定你的周边关系

除了搞定国土局、规划局、住建委、市政、人防、派出所、银行、学校、工商、税务这些项目关联方之外，你还要小心项目外的所有人。比如黑社会、沙霸、拖欠工资的分包施工队队长、竞争对手派来的卧底和小混混......等等。

虽然公司里有其他下属帮忙承担，但是很显然，有备无患地搞定项目周边关系，也是项目总的核心能力。

3、搞定你的下属团队

什么叫搞定团队？就是让大家心悦诚服。

如何能让大家心悦诚服？你要从两种感觉入手：

第一点叫做慎独感。就是在自己独处的时候也能保持平常心的一种水准，不踩道德的红线，有自律精神。同时能够对下属言传身教，保证你让别人做的事情，你自己也能做到。

说到这，其实你也深有同感。自己都做不到的事儿，如何让下属团队心服呢？要想搞定团队，先要把自己的心“定”下。

第二点叫做团队感。什么是团队感？你是项目上的老大，大家跟你出去混，你官比他大，打车吃饭就要抢着买单。平时项目上发奖金，你请大家一起高兴高兴，这就叫团队感。下属出问题，你作为老大，自己主动站出来，你有这种牺牲精神、领袖精神，这也是团队感。

虽然现在行业内大多是宣扬象监工一样严管下属，绩效考核 ，但你必须站在下属的立场上思考，才能提升整体团队的执行力，共渡难关。比如时不时请兄弟们喝喝酒聊聊天共同骂骂总包和监理，安抚一下情绪；比如行情不好，销售团队压力很大，别死板，想方法提高奖金和佣金比例，直接发现金鼓舞士气。

我是地产项目总

尽管你上班已经有一段时间了，但你每天都充满了焦虑和无助。

每天过的就像大姨妈来了一样焦虑急躁胸闷，最操蛋的是还要装成若无其事气定神闲的样子。

你最关心的是进度，但你每天在做的，却是给团队成员们做心理辅导。你常常想如果完不成任务，如果不能按期的开盘，自己会不会被领导下课，被上峰干掉。

你一边开车一边聊项目，差点出车祸，惊魂未定也得接着话题继续聊，好像刚才的事儿没发生。你说这个红灯最危险，项目上亮一下，全公司奖金就泡汤。

但是没办法，吃得苦中苦，方为人上人。你是项目总，你就要「搞定一切」！

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星子简介：湖南妹陀，关注地产3年。

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